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房地产政策与调控


发布:2011-12-06   作者:   查看: 12193

 

房地产政策与调控

主讲人:李晓峰

  间:20111023

  点:河南省图书馆研议厅

    李晓峰,教授、经济学博士,现担任河南财经政法大学学科建设办公室主任、河南财经政法大学房地产经济研究所所长,兼全国高等院校房地产学者联谊会理事、河南省房地产商会专家委员会副主任、郑州市房地产信息协会副会长等职。

 

    主持人:今天下着雨,非常感谢大家能在今天这样天气下一如既往来到我们河南省图书馆“豫图讲坛”。今天我们很荣幸的请到河南财经政法大学学科建设办公室主任、河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰老师。李老师长期致力于房地产经济与政策教学与研究工作,曾经完成多项房地产有关的省厅级课题,培养了大批的房地产经营管理专门人才,并多次接受省市电视台、电台、各大主流平面媒体的专访,多次应邀参与大型论坛、咨询活动以及业务等培训工作。今天的社会不断攀升的房价正在强烈刺激着人们的投资房产的欲望,一份调查显示,投资买房成为国内众多民众投资理财的首选。房地产投资的优势有哪些,能使它增值保值的优势有哪些呢?针对以上的房产投资问题,李老师将为我们大家做一个全面的讲解和分析,从而使我们能够作出正确的选择,来降低我们大家的风险。

    下面大家掌声有请李老师。

    李晓峰:各位朋友,大家上午好!首先,本人很荣幸能到“豫图讲坛”来讲这次课。他们这个活动组织的非常认真,一个多月以前就已经安排了今天我上课的任务。接到这个任务以后,我也做了方方面面的一些准备,因为我们知道房地产业在我们国家是一个非常重要的产业,往上讲连着整个国民经济,说是国民经济支柱产业一点也不过分;往下面来,应该说连接着千家万户,与我们每个老百姓,包括今天来的各位的切身利益也密切相关。正是由于这样的原因,房地产业在我们国民经济当中,国计民生当中,具有着如此重要的地位,扮演着如此重要的角色,所以各位非常关注这个问题。

    另一个,像主持人讲的那样,今天天气不好,能到这儿来听讲课的人,都是热心的听众,我也希望我所讲的这些东西多多少少对你有一些帮助。调控已经持续了近两年的时间,我们国家出台这个房地产调控政策到底怎么样?它对市场产生了什么样的一些影响和效果,这个政策将来往哪个地方走,我们国家的房地产市场会何去何从呢,这可能是大家非常关注的一个话题。所以利用今天这个时间,对里面的这些问题谈谈我个人的一些看法,个人的一些研究成果,希望我所讲的这些东西对各位有点帮助、有点启发。

    我们先看一个图,(PPT)这个图是从2008年到现在的最新数据,前面的朋友都能看到,这个数据是到20119月份,这个数据我们我们国家统计局刚刚才公布的数据。房地产的数据在这里面是2008年元月份一直排到2011年的9月份,这个代表住宅价格环比变动的一些情况。

    我们在座的各位可能非常关注一个问题,住宅的价格到底怎么样,变动的趋势到底如何?在这里面,我想在座的各位应该可以看出一二来。这个年份代表的是2008年的情况,我们在座各位应该有印象,从2007927号,我们国家出台了房贷新政,主要就是提高第二套房的首付,由原来的30%提高到40%,而且提高了第二套房的利率,由原来的基准利率到基准利率的1.1倍,这直接带来2008年房价环比增长速度的下跌。这段时间是我们国家自从有房地产市场以来,房价下跌的最早的一段时间。2009年这一年房价有了大幅度上涨,上涨幅度远远超过了此前的2008年。为什么是这个原因呢?因为2009年时候,美国金融风暴爆发以后,中国面临着来自于国外的非常大的经济压力,出口大幅度下降,为了刺激国民经济的增长,我们国家大量增加了投资,尤其是四万亿的投资计划追加以后,带来了整个经济的增长,同时也带来的房价的上升。2010年以来,我们国家开始进行调控,这是进入到今年以来,整个房价涨幅的一些情况,我们看,涨幅是逐级回落,全国是这个样子,郑州的情况也大概如此。

    PPT)在这里面,这个和刚才的房价是密切相关的,也就是2008年时候房价景气指数大幅度下跌,2009年时候反转,进入到2010年以后又开始逐级回落。这是我们国家房地产市场价格跟房地产景气指数的一个变动趋势。通过这个指数的一个涨涨跌跌、起起落落可以理清楚我们国家房地产发展的脉络情况到底怎么样。

    我们看一下郑州市有关数据,在座的各位都是郑州市的市民,都非常关注郑州的一些情况。郑州的情况到底怎么样?就在前两天下午,在这个数据没有公开之前,郑州市房管局在它东区的七楼会议室搞了一个研讨会,因为我本人担任房管局专家顾问团的成员,每次我们河南省关于房地产,关于郑州市的经济数据发布之前,先要开一个专家顾问团的会议,让这个顾问们先对这个数据有一个研究、有一个探讨。看这个数据存在不存在什么问题,哪个方面需要进一步修整,然后才在社会上公开发布。这个数据是我们经过讨论以后的数据。这个数据非常多,在这里面我找了几个比较重要的数据。第一个今年前三季度商品房销售情况;第二个讲商品房投放情况;第三个是讲目前市场上累计可以卖的房子的数量。这些情况各位也可以了解一下,目前郑州市房地产市场情况到底怎么样。首先看一下今年郑州市前三季度销售情况,全市包括郊县,商品房的销售面积707.59万平方米,与去年相比同比下降35.84%,这个下跌的幅度在三分之一以上。整个全国市场在调控,各个地方的房地产市场都在降温,尤其是郑州作为我们河南省唯一一个限购的城市,当然也在快速的降温。今年上半年,整个销售面积下降1/3以上。其中就住宅而言,因为商品房里面包括住宅、写字楼和商铺,前面包括写字楼和商铺,住宅的销售面积,前三季度是565.07万平方米,同比下降40.80%。另外一个看郑州市区的情况,郑州市区前三季度销售面积497万多平方米,同比下降40.32%,这个下降幅度比整个郑州市包括郊县的下跌幅度要大,这就意味着郑州市区商品房下降幅度超过郑州市郊县。再看这个数据,郑州市区里面住宅这一块销售面积是377.07万平方米,同比下降46.15%,接近50%的样子。整个市区里面,今年前三季度住宅销售面积与去年同期相比,下跌了46%

    二手房这一块,同比也在下跌。整个郑州市包括郊县二手房同比下降17.14%。从整个郑州市区而言,二手房同比下降了21.61%。不管一手房,还是二手房,郑州市市区与郑州市郊县的下降幅度相比都比较大。与整个销售面积形成对比的是什么呢?商品房投放的情况也在下降。但是下降的幅度要远远小于商品房销售情况,很多房地产开发商感觉这个市场不是很好以后,逐渐的延缓了推盘的节奏,该开盘的不开盘,该推盘的不推盘,办了预售证之后也不销售,在这个情况下就造成了市场上商品房供应增加速度也在下降,但是下降的速度比较慢。

    PPT)你看一下,前三季度,销售面积有了大幅度下降,但是前三季度商品房投放的面积同比也有所下降,大概是下来了1.77%。在整个房地产销售过程当中,有一个非常重要的指标叫销供比,什么意思呢?就是同期卖出去多少房子,销售了多少房子,供就是同期供应了多少房子。前三季度,全市一共卖出去房子是700多万平方米,同期入市的房子是1000多万平方米,这就意味着什么呢?如果说在前三季度里面投入市场的是100平方米房子的话,实际上卖出去只有70平方米,这也就意味着可售房子积累的数量越来越多。因为同期里面供应的房子多,销售的房子少,很多供应的房子就逐渐积累下来了。截止到20109月底,整个市区商品房累计的面积达到621.59万平方米,这么多房子没有卖出去,没有卖出去房子的数量去去年同期相比增长了46.26%

    我们感觉到市场上销售的压力的的确确比较大,其中商品房累计住宅这一块,同比增长48.67%。整体来说,呈现这么一个市场格局。关于价格问题,各位可能非常关注,有朋友问说,郑州价格到底怎么样?郑州整个市场上不管是商品房,还是商品住宅价格,今年9月份跟今年1月份相比下跌了10块钱。应该说变化不大,但是我们的重点不是考察价格,而是考察市场上供求关系的变化,供给跟需求最终决定价格,供给多了,需求少了,价格可能会下降;供给少了,需求多了,价格自然上升。所以我更多的没有讲价格问题,更多的是想讲讲需求跟供给之间的关系,至于价格问题大家可以想象、猜测和观察。这是在没有讲课之前有这么几个方面最新的一个数据跟大家一起来分享,一个是在前两天国家公布的房地产价格变动跟景气指数的数据,另外一个郑州市场上一些房地产有关的数据。

    PPT)这是我们今天讲课的主要内容,主要是四个方面的问题:一个讲政策走势。我们国家房地产调控主要有哪些,怎么样在变?第二个讲讲政策变动以后,对市场到底产生什么样影响?在这个市场里面,我们讲讲土地,我们讲讲新房,我们讲讲二手房,一般情况之下,反映市场变动情况有几个指标,一个土地市场情况到底怎么样,一个新房情况怎么样,一个是二手房情况怎么样,通过这个我们全面反映房地产市场变动的一些情况。第三个问题,我们讲讲展望。现在已经到年底了,我们展望不再是下半年,我们展望的是第四季度。原来有不少人预计,进入第四季度以后我们国家房地产调控政策可能会稍微有所放松。现在看来情况不是这个样子,就在这个上一周,我们国内众多城市银行,包括郑州纷纷上调了首套房贷款利率,上条幅度大概5%——10%。这是一个什么概念呢?相当于对房贷这一块单独加息了两次到四次。我们知道每一次银行加息大概加0.25个百分点的样子,这次上调了0.5个百分点到1个百分点。大家可以想想,上调幅度大概相当于加息了两次到四次。这是对房地产贷款单独的加息,我们国家整个银行的利息率没有上调,就是对银行贷款首套房贷款的利率在原来的基础之上提高了5%10%。大家可能会知道,我们我们对首套住房采取的是优惠的政策,贷款的利率是基准利率的七折,你只需要付基准利率的70%的利率。后来我们国家政策在不断调整以后,逐渐恢复了基准利率,七折不存在了,恢复到100%。现在不仅仅是100%了,首套房的贷款利率也在基准利率往上浮了5%10%,这就意味着现在买房者背负着越来越沉重的利息负担。现在看来,我们国家对房地产的调控政策不但没有放松,好象还在进一步加强,所以说今年即将到年底时候,我们怎么去看。

    另外一个重要的问题是,不仅看今年,我们要看一下明年、后年,我们甚至看到“十三五”,现在是“十二五”开局之年,“十三五”“十四五”中国房地产市场情况会怎么变化,这是各位非常关注的问题。

    另外我们进讲房地产最新调控政策,上半年过去以后,712号,温家宝总理主持召开国务院常务会议,在这个常务会议上,又布置了关于房地产市场调控的最新的五条政策。这五条政策会对房地产市场会产生什么影响呢,我想各位也会非常关注。

    第二个,我在讲每个问题时候这个目录都会出现,而且讲到哪一行的时候,这一行的字就是变成红色,告诉朋友们我们在讲哪个问题。(PPT

    现在我们简单回顾一下,从2010年到现在为止,我们国家出台的房地产调控政策。20101月出国十一条,四月出国十条,929号出了七条,18号出国八条,这是国家这次房地产宏观调控的一些形成。由于712号的政策我要单独的讲,所以没有把它列出来。

   PPT 这是政策的一个变动情况。另外大家看一下这个绿色的线,这个绿色的线代表的是我们国家有70个大中城市房价变动的情况。为了反映整个国家房价变动情况,统计局选择了70个城市,我们河南在70个城市里面有3个城市入围,一个洛阳、一个郑州、一个平顶山。研究这70个城市房价变动的情况,研究这70个城市房地产交易面积、交易数量的情况,就可以观察出我们国家整体而言房地产的基本走势。红色的线代表销售面积,绿色的线代表的是销售价格的情况。总体而言,可以看出随着政策一轮又一轮的出台,不管销售面积还是价格都呈现振荡走低的态势,销售面积在下滑,价格增长的环比增长速度在不断下降,整体而言就是这些情况。

    在出台这些政策里面,主要包括来两类,一类包括经济手段,主要是一些差别化的信贷政策和税收政策;另外一个是行政措施。比如说我们郑州的限购令,同时还有一些问责制。限购令是不让居民买房的,问责制是问责那些政府官员,如果没有严格的执行中央政府有关政策,你可能会被约谈,可能会被问责,就是通过这样一些政策来对国家房地产市场进行调控。

    接下来我们讲讲今年上半年这个政策有什么特点。到现在为止,一直在出台有关政策,主要是那四块政策。一、着力调整供求关系。刚才跟大家讲了,我们国家这一轮调控开始时候是讲要坚决遏制部分城市房价上涨过快,到后来这个口径变了,不是遏制房价上涨过快,而是促使房价理性回归。大家可以想象一下,原来遏制房价过快上涨,那就是允许你上涨,但是不允许你涨的太快。现在的说法变成了要促使房价理性回归,那就不是上涨的问题了,政府要采取一些政策,不仅不让上涨,还可能房价下降。房价问题我刚才已经给大家讲了,这是一个供求关系问题,政府不能直接去干预房价,但是政府可以直接的去增加供给,可以抑制需求。如果供需之间发生变化,价格当然就会有所变化。

    大家看一看,今年出台了这四块政策,主要就是:一、抑制需求。二、增加供给。我在这儿列出的是2010年十一条,2010年十条,929的十条,今年1月的八条。这里面一方面抑制需求,另外一方面涉及到增加供给。就是通过这个方式来对我们国家房地产市场进行调控。

    在这里面你看一看,在国十一条里面,二套房首付比例当时是40%,到国十一条时候,二套房首付比例达到50%90平米以上的。到929时候,首套房面积不管是不是在90平米以上,都已经提高到30%。今年国八条时候,二套首付比例已经提高到了60%。首套房原来首付比例是20%,在这一块规定如果首套房比例超过90平方米的是30%的首付,到929时候,不管你买首套房是90平方米以上,还是90平方米以下,统一的都是30%。大家想想,通过提高首付,提高银行利息率来抑制你的需求,包括刚性需求跟投机需求。

    接下来要求城市里面要执行限购政策,其中我们郑州市也执行了限购政策。大家可能会知道,郑州市原来执行限购政策时候只是在BRT环线以内执行限购政策,BRT环线以外没有执行限购政策,包括郑东新区都在限购区以外。这个方案报到北京以外,我们都知道郑州是房价上涨最快的地方是郑东新区,是CBD这个地方,现在这个限购里面不包括CBD,这个肯定不行。后来郑州市重新调整限购政策,把所有的城区,以及郑州市CBD都包括在郑州限购范围之内。郑州有两个地方没有限购,一个是西边的国家高新技术开发区,一个是富士康所在的郑州东经济开发区,这两个地方没有限购,除此以外的郑州城区,包括郑东新区全部属于限购。正是由于限购的问题,所以造成今年前三季度郑州整个住宅销售面积大概下跌超过40%,接近50%这样一个问题。这是我们讲的抑制需求。

    在抑制需求的同时又增加了供给,增加供给首先要增加用地供给,另外一个是建设了保障性住房。(PPT)这个在右下角,大家可以看看。今年我们全国到底增加了多少保障性住房呢?1000万套。1000万套是什么概念呢?各位未必很明白,我讲讲你就清楚了,去年一年,全国所有城市里面卖出去商品房的数量约930万套,今年光保障性住房就要新开工1000万套。你想想今年新开工的保障性住房的数量要超过去年销售的商品房的总量。今年商品房的整个销售总量不理想,大家已经看到了,郑州市是这个样子,全国都是这个样子。今年这个保障性住房的开工面积要远远超过今年商品房销售的一个套数,而且这个1000万套里面包括有经济适用房、廉租房、公租房,包括棚户区改造。在这1000万套住房里面已经分到我们全国各地,其中河南省有43万套,郑州市在河南的约43万套里面分到约5.6万套。我告诉大家,郑州市目前保障性住房全部开工,开工数量超过100%,意思就是说你给我这么多任务,我开工套数不是刚好满足,而且还超过了这个套数。总而言之就是增加供给,抑制需求,通过这个来平抑价格。这是一个。

   另外一个, 反通货膨胀政策在持续收紧,上调条存款准备金率和基准利率。(PPT)这是从去年到今年消费比价格变动的一些情况,也就是CPI变动的一些情况。我不知道在座各位物价上涨对我们在座有没有产生实质性的影响,我想告诉你这样一句话,也许你有感受,不知道你的收入比较要高,还是你的收入比较低,说“通货膨胀是富人的瘦身器,穷人的绞肉机”。因为通货膨胀意味着物价不断上涨,物价不断上涨意味着你购买力在不断下降。在刚刚过去的9月份里面,我们国家整个物价跟去年同期相比上涨了6.1%,其中食品类价格上涨了13.4%,食品里面猪肉价格上涨了43.5%。我告诉大家,农村的一个通货膨胀,农村的物价上涨情况比我们城市里面还高。刚刚过去9月份,城市里面物价同比上涨5.9%,农村的物价与去年同比相比上涨了6.6%。大家可以想像,猪肉价格上涨了43.5%,接近50%的上涨,这将严重影响收入比较低的阶层的生活水平,所以我们说通货膨胀、物价上涨对富人来说是瘦身器,对穷人来说就是绞肉机。为什么说是瘦身器呢?因为你的财富在不断减少,我刚才给大家讲了,我们国家目前在银行里面一年期定期存款的利率是3.5%100块钱放在银行里面,一年给你3.5元的利息。就按照9月份的物价上涨幅度来进行计算,100块钱一年要贬值6.1元,一年贬值6.1元,在银行只有3.5元的利息,这意味着即便把钱存在银行里面定期存款一年,一年也要净贬值2.6元。为什么国家治理通货膨胀,大家应该能够想象其中的道理。

    为了治理通货膨胀,我们有几个方面的对策,一个是提高存款准备金率,另外是提高银行基准利率。我们看一下,这个是我们国家从去年到现在为止,五次提高银行存款利息率的时间节点。(PPT)这个是1020号,这个在去年1226号,这是今年29号,这个是46号,这个是76号,去年提高了两次,今年提高了三次。这里面我列出十多次是每一次提高银行存款准备金率的情况。每次提高0.5个百分点,提高了十多次。你注意一下,进入到今年以后,从1月到6月,这6个月每个月从来不落空,每个月都要提一次存款准备金率,一共提了六次。另外需要注意什么呢?去年11月份提了两次,12月份提了一次。为什么房地产贷款没钱,开发商没有钱呢,社会上高利贷不断盛行呢?主要原因是中央银行在回笼资金,通过提高银行存款准备金率在治理通货膨胀,社会上的钱越来越少了。

    与之相对应的是对房地产贷款在明显下跌,(PPT)这个是各项贷款的情况,这个是对各种住户贷款的情况。现在有不少老百姓买房过程当中,这种住户通过银行来获得贷款,但是今年以来贷款增长速度明显呈现下降的趋势。这是从2007年以来,我们国家对住户贷款,以及对企业贷款变动的一些情况,有一种稳中逐渐上升的趋势,2010年以来逐渐呈现下降的趋势。所以说想买房从银行里面融资也不容易了,主要就是这个原因。

    与之相对应的是什么呢?当银行对房地产贷款在逐渐减少时候,我们可以看一下,房地产企业从银行里面得到贷款的比重在不断下降。(PPT)在这里面,这个是总贷款数量,2004年国家总贷款1.84万亿,看看2009一年,我们说为什么2009年一年房价涨得那么快,其中一个非常重要的原因就是银行里面给房地产开发商,银行给广大投资者买房人贷款太多,贷款刺激了需求,需求拉动了房价上涨。2009年和2010年这两年,我们国家分别贷款的投放量20109.6万亿,20097.95万亿。(PPT)这个红色代表在整个贷款里面用于房地产开发的贷款,这个贷款量逐渐的在减少,比例在下降。

    另外一个问题是房地产开发商通过银行贷款受到影响的时候,通过一个信托融资这个比重在增加。因为房地产开发是资金密集性产业,买地需要钱,采购建材需要钱,各个活动都需要钱,所以房地产开发在美国都被放在个金融行业里面,由此我们可以感觉到它对市场的依赖。我们国家银行信贷控制时候、减少时候,它通过其他渠道想方设法融通资金,有很多是信托。我不知道在座的各位有没有把钱放在一个信托投资公司里边去,如果把钱放在信托投资公司里面,信托公司会告诉你这个钱用到哪个地方去了。我估计有不少人把钱放在信托公司里面去,信托公司把钱贷给房地产开发商。在郑州有两家有影响的信托投资公司,我说的不是担保公司,一个是百瑞信托,一个是中原信托。在今年这个前三季度里面,它们面向社会有大量融资,融资以后,以远远高于银行利息的成本给那些房地产开发商,让房地产开发商解决他们的一些资金问题。

    这是关于第二个特点,一直在提高银行存贷款利率和存款准备金率。

    第三个,首次推出大规模建设的保障性住房中期战略规划。今年要有一千万套保障性住房,明年还要有一千万套,接下来131415年还有1600万套。温家宝今年在北京开“两会”中讲到,在“十二五”期间,我们国家要开工3600万套保障性住房。“十二五”期间要开工3600万套保障性住房,其中2011年开工1000万套,2012年开工1000万套,接下来三年要完成剩下的1600万套,加起来是3600万套。这是一个什么概念呢?3600万套可以解决3600万个家庭的住房问题。而3600万个家庭,如果按每个家庭三口人进行计算的话,可以解决1亿多人口的住房问题。这个数字我讲了以后,如果各位还不是很明白的话,我可以告诉大家,截止到2010年底,我们国家城市里面享受保障性住房的家庭的数量约占到7.3%,如果说3600万套任务完成的话,截止到2015年年底,我们国家城市里面将有超过20%的家庭住在保障性住房。这个力度还是非常的大,2010年底时候我们国家城市里面只有7%的家庭享受保障性住房,到2015年底时候,3600万套只要投入市场,我们国家城市里面享受保障性住房的家庭可以达到约20%20%是什么概念呢?其他的一些发达国家里面也有很多城市里面通过保障性住房来解决一些相对低收入家庭的住房问题,这些国家大概也就是20%。这就意味着我们国家用五年时间让城市里面约20%低收入家庭都住到保障性住房里面,这个力度非常大,所以叫首次大规模推动保障性住房建设。

    我刚才给大家讲,保障性住房包括哪些呢?包括经济适用房、棚户区改造、廉租房、公租房。在这1000万套里面河南有43万套,在河南的43万套里面郑州占5.6万套。全国约有6个省份保障性住房任务超过了40万套,其中河南省是其中之一,我们知道,我们是人口大省啊,所以我们在保障性住房安排的量也比较重。

    再一个问题就是问责制,推动调控出实效。问责制问责谁啊?问责地方政府,问责行政官员。政府出台了政策,执行了没有,政令否畅通,宏观调控的房价有没有达到预期目标,下发的保障性住房的建设任务有没有完成?这都是非常重要的问题。

    为了解决保障性住房的问题,李克强副总理在前不久专门到石家庄调研保障性住房建设问题,在调研现场提出了三个确保:第一、确保任务原则;第二、确保工程质量;第三、确保公平分配。这是目前关于保障性住房的建设是我们国家一大焦点,因为今年保障性住房开工套数估计将会远远超过商品房销售数量,第一次超过商品房销售数量。所以大家想象一下,我们国家目前对于保障性住房应该是非常重视。郑州市已经超额完成了今年的保障性住房任务,达到了任务的102%,河南省基本完成了任务,大概是94%95%之间,相信在今年11月底时候这个任务可以基本完成。为什么可以这样讲呢?因为中央政府有问责制,哪个地方没有完成任务,哪个地方的保障性住房没有开工,可能要被约谈,被问责,说的再严重一点,可能会涉及到一些官员的头顶上的乌纱帽。在这种情况之下,通过这种监督来保障中央政府政策的一些落实。一个方面是要抑制需求,另外一个方面就是增加供给,增加供给里面尤其是增加保障性住房供给,增加中低价位,增加中小套型保障性住房的供给。这是第一个问题。都讲调控调控,调控到底出了什么政策呢?从去年到今年有五个政策,其中712号的四个政策都讲了。

    接下来我们看一下,政策既然出来了,在想方设法增加供给,在想方设法抑制需求,对市场产生什么样变化呢?大家可以看一看。(PPT)首先调控政策出台以后,对土地市场有比较大的影响。我们知道房地产实际上是先有地后有房,好多人认为房价上涨严格意义上不是房价在涨,而是地价在涨,地价涨了,所以房价要涨。我昨天到尉氏去了,了解他们那里房地产的一些情况。你知道尉氏县一亩地卖多少钱吗?新拍卖土地一亩地120万。我昨天晚上带两个学生,我们在探讨房地产的问题。他们在安阳内黄有一个项目,安阳内黄县每亩地卖到100万左右。大家想想,过去的时间里地价涨的有多快。郑州市最早谈地王是谈哪个地方呢?谈东风路花园路蓝堡湾那块地,那时候有了地王的概念。那块地没有几年呢,那是郑州市最早一亩地超过100万的,当时卖到120万。谁也没有想到几年以后,一个很贫穷穷落后的县城——尉氏,它的地已经达到了地王的标准,内黄也已经超过了100万。我们想想,房价上涨根本在于地价上涨,由于房地产进行宏观调控以后,集中到20102011年以后,土地市场明显降温,其中一些重要的城市里面地卖不出去了,土地使用权出让金同比呈现显著下降的趋势。大家可以看看,十大城市里面,土地使用权出让金下降了18%。我们再看北京的情况,北京今年土地使用权出让金跟去年同期相比下降了50%。为什么呢?因为调控以后,房地产开发商不再去积极的买地了,因为感觉到市场形势不好,不再积极买地,于是土地价格优可能下降,土地价格下降以后,卖出去的土地在减少,地方政府收的土地使用权出让金就减少了。另外一个,土地数量总体成交数量比去年要低。

    还有一个与去年相比,楼面均价、溢价率均持续走低。(PPT)这是土地溢价情况,2010年是32%,到今年上半年是18.54%,这是溢价率在逐渐的走低。这个地王不会再出现那么多了,整个地价出现下跌的趋势。这个图不再多讲了。

    另外是关于地王问题,以前讲地王,这次国土资源部说,哪个地方出现地王的话,不管单价地王,还是总价地王,要向国土资源部上报。这出现了警示的作用,从去年到今年,在这么多城市里面也没有出现过一块地王,没有土地销售面积、销售单价、楼面地价再创历史新高。这就是说土地市场在不断降温。

    与土地市场相对降温的是住宅的成交也在降温。我刚才已经跟大家讲了郑州的情况,全国的情况差不多。全国市场一些大城市里面住宅的成交的数量缩小了约40%——50%。郑州也大概是这样一些情况,因为郑州市是一个限购的城市。但是我想给大家讲的是,在全国范围之内,新房成交的数量要比大城市里面新房成交数量增加的非常多,为什么这样呢?在一些大的城市,尤其是一些郑州这样的限购城市,房地产市场销售数量不佳时候,在我们河南省像洛阳、新乡、南阳、许昌、周口等等,它的房价销售数量在大幅度上升。也就是说我们国家目前有些城市被限购,限购明确的有36个城市,我给大家简单说一下,第一类是四个直辖市要限购,包括北京、上海、天津、重庆。除了这四个以外,还有五个计划单列是要限购,就是副省级城市,包括大连、青岛、宁波、厦门、深圳。除此之外还有27个省会城市要限购,这里面就包括郑州。这加起来以后一共涉及到36个城市。这36个城市由于限购不让买房,市民有了两套房不让买第三套房,郑州市以外的人不让你在郑州市买房,正是这样的政策使我们限购的城市里面住宅销售面积达幅度下滑。但是没有限购的城市,郑州周边的城市、成交的面积在上升,成交的价格也在上升,它们的情况跟我们不一样。就全国来看,大城市里面成交面积下跌速度比较快,有些城市里面成交面积下降幅度慢一些,总体放在一起,没有像郑州下跌得那么快。实际上大家已经看到了,郑州市区里面的新房跟二手房销售面积下降幅度要超过郑州市郊县。如果放在河南省的情况来说,更是这个样子。郑州市整个市区销售面积下降幅度远远大于我们河南省,包括郑州市周边一些地级市,这是我们国家房地产结构性调整。

    另外住宅一个成交情况在大城市里面下跌的非常明显,我们可以看一看。(PPT)北京下跌了29%,上海29%,深圳、广州都在下跌,其中这几个城市平均来说下跌了四分之一还多。这是关于住宅销售的一些情况。

    接下来我们看看住宅供应情况,刚才讲的郑州住宅供应情况你可能还有影响,全国也是这个样子,一个方面销售在减少,另外一个方面供给还在略有增加,投放到市场上可以销售的面积在增加,消化的住宅面积在不断减少,于是出现了一个问题,大家可以看看这个图(PPT)。这里面有一个销供比,一个销售面积,一个供给面积,销供比就是说销售面积与这个月里面市场投放的面积、供应面积之间的比例关系,这个我们把它叫做销供比。如果销供比刚好等于1,意味着这个月的销售面积刚好等于供给面积,如果销供比大于1,说明卖的多,供应的少;销供比小于1,说明卖的少,供应的多。(PPT)大家看一下这样一个水平线,这个是一个1,表明销供比达到一个均衡点,如果是在上面的话,说明房子卖的多,供应的少;在下面的话,说明房子卖的少,供应的多。在这里面你看一下,2008年我们整个国家房地产市场不景气,所以2008年销供比一直小于12009年销供比远远高于1,这就意味着什么呢?包括开发商说不差钱也是这个原因。2009年这一年,不光把2009年这一年开发的房子全部卖出去,把以前积压的房子也全部卖光了,所以说开发商在这一年积累了相当多的资金。进入到2010年以后,在不同月份里面或高或低,但是到现在为止销供比一直低于1。郑州的销供比是0.70左右,也就是说销售量仅占供应量70%,供应了100平方米,仅仅销售了70平方米,这意味着市场积压的房子越来越多,估计到某一天可能会被郑州市房地产对郑州房价产生影响。全国的情况是这个样子,郑州的情况跟全国的情况大同小异。包括前天郑州房管局开会时候我说过,郑州作为河南唯一一个限购城市,在限购背景之下,不管新房或者二手房出现下跌,房地产价格出现多多少少松动,我觉得这都是正常。因为限购以后有大量需求现在没有了,于是就有一个问题,限购以后开发商会不会降价,开发商降价以后会不会刺激他能够卖更多的房子,这个现在看来不一定有必然的因果关系。为什么?因为在郑州市范围之内,即便是开发商降价,如果说限购政策不取消的话,不管怎么下降,该不让你买房仍然不让你买房。更重要的是,价格下降的话人们普遍有一种心理买涨不买落,价格涨的时候买,价格一旦下降以后没有人买了。也可能因为这个原因,郑州市的房价基本上没有变,我刚才给大家讲了,9月份均价跟1月份相比低10块钱,10块钱相对于六七千一平米的房价来说是非常非常小的一个数据,基本保持稳定的状况。但是以后随着供应量继续增加,销售量进一步减少,如果是这个样子的话,销供比进一步变化,房价会不会发生变化,要看它的走势了。与之相对应的是价格指数,我刚才讲了呈现一种下跌的趋势,这里不再多说了。

    二手房成交数量也明显比较低,刚才讲的是新房,现在讲讲二手房,二手房的走势与新房之间走势具有高度的相关关系。一般来说新房成交量大,二手房也跟着大;新房成交量小,二手房成交量也小;新房价格涨,二手房价格也跟着涨;新房跌的价格跌,二手房的价格也跟着跌。郑州市刚刚公布的数据二手房在4000多块钱一平米,新房的价格6000多。新房和二手房价格之前也2000多块钱价格的差距吗?这是不确切的,实际上没有这么大。我们往往买二手房时候会通过中介结构,我们买房时候可能都想少交税,不管你也好,你所委托的公司把你这个房价做的低一点,少交一税,实际上成交的价格要高于合同上显示的价格,因为合同上的价格要交税的,没有统计局统计的数据上面显示的差距那么大。这是关于二手房成交的情况。

    PPT)这还是二手房成交的情况。总体来说二手房成交呈现下降的趋势,这是二手房成交数量。

    PPT)接下来我们看看二手房的价格。二手房的价格相对于新房而言,相对来说还是保持一种相对稳定的状态。在有些城市里面,已经出现了一些价格倒挂的情况,郑州市我了解了了解,还没有出现—这个价格倒挂现象出现以后引发一系列社会问题。价格倒挂是什么意思呢?比如说开去开发时候有一期、二期、三期,你买的一期房子,假定你买的时候是6000块钱一平米,二期的人买的6200块钱一平米,到三期时候开发商会把开盘价定到5800块钱一平方米,我们就把这种现象叫倒挂。一般情况下房价高开低走,第一期开盘时候6000,第二期6200,第三期开盘假定说应该涨到64006500,但现在在不少城市里面第三期开盘时候开盘价低于第一期、第二期,这就出现价格倒挂的情况。你从他手里买到房子,你要卖的时候二手房价格比新房价格还要高,新房比你二手房价格还要低。为什么出现这种情况呢?主要因为我们自己花了这么多钱,你当然不愿意降价把它销售出去,房地产开发商可能是因为某种销售方面的压力,通过压低开盘价来促销。这也会带来问题,原来买过房的那些业主纷纷找上门来要求开发商给自己退房或者退钱,在很多地方出现了业主去打砸开发商售楼部的情况。我们国内有很多人关注这样一个问题,这到底是开发商的问题,或者是购房人的问题?归根到底,我觉得这是买房人的问题,只要开发商在合同上面没有欺诈你,只要开发商开发的产品没有说假冒伪劣,没有说搀假,这个时候你愿赌服输。我想普通老百姓买了房涨价时候不会再给开发商分一份,跌了价时候却反过来找开发商,这是一种不成熟的市场经济的问题。开发商有问题没有?有些情况你可以找他,比如说合同上存在欺诈,房屋建筑质量存在问题,物业不到位,绿化率不够,在这种情况下你可以找开发商。市场交易过程当中,价格是双方接受的,出现问题之后把自己都归结到开发商,某种意义上说,对开发商不公平。如果出现质量问题找开发商,要不然就是自己承担。

    今年上半年很多企业的情况不错,大家可能会说今年上半年房地产市场不好,企业怎么会好呢?重点企业情况很好,就是今年上半年在整个房地产销售这个蛋糕在缩小时候,大企业在里面分到蛋糕的数量是越来越多,而小企业日子越来越不好过。我给大家举一个真实的例子,我们郑州一家著名的房地产开发商,他预计今年完成销售额60个亿,上半年结束时候仅仅完成12个亿,仅相当于全年的1/5。郑州的市场份额被哪些人弄走了呢?我给大家讲,升龙集团、大连万达集团,就是我们说中原万达、二七万达、万达广场,这个销售在郑州市整个销售额里面一直名列前茅,它抢了我们郑州市很多本地企业的份额。整个来说,销售额在缩小,但是大企业趁机在扩张。

    我们国内非常著名的一个房地产开发商就是恒大集团,老板是我们河南人,叫许家印。据说它在今年的销售面积将会超过万科,很重要的一个原因就是它在一些中小城市开始开发,万科到现在也没有到河南来,但是这个恒大集团先到洛阳,然后进郑州,到新乡,到安阳,到信阳,还到了平顶山一个县级市——舞钢市开发,所以说攻城略地某种意义上挤压了我们本土开发商的一些空间。这还是重点企业的情况。

    PPT)这是一个非常重要的一个图,刚才给大家讲了70个大中城市里面房价变动的一些情况,这个是从20111月到8月的情况,9月份数据还没有出来。这个绿色代表环比价格下降的城市,这个加起来都是70个,总量是70个,这个浅灰色是环比价格持平的城市,这个红色代表的是环比价格上升的城市。你可以从这个图里面感觉到70个城市是富有代表性的,从今年1月份看上涨的数量还是有60个,到今年8月份上涨的城市只剩下14个了;下降的城市到1月份只有3个,到8月份增加的16个;持平的城市在1月份只有7个,到8月份增加到70个。也就是说,房价上升的城市越来越少,房价下降和持平的城市越来越多,这表明我们国家房价目前变动的一些情况。

    这是第二方面的问题。由于我们国家所采取这种宏观调控政策,使我们国家房地产市场发生了一些变化,土地市场在降温,新房在逐渐降温,二手房也在降温,70个大中城市环比上涨越来越少,持平和下降的越来越多,这就是今年我们国家整个房地产变动的一些情况。

    接下来我们讲讲第三个问题,前景展望。未来房地产发展趋势到底怎么样呢?前景展望时候,我分了三个阶段,第一、看今年下半年;另一个、看未来三到五年;再一个、看再远一点。

    首先,政策从紧的态势不会放松,保障性住房建设可能会获得更多支持。政策从紧的迹象是不会放松的,我刚才跟诸位讲了,接近年底时候,众多银行里面还纷纷上调了首套房贷款利率,这相当于专门向房地产贷款二次到四次加息,相当于加了两次利息,有的相当于加了四次利息。这毫无疑问,买房人的负担越来越重。关于这样一个问题,有不少媒体采访我时候我谈了我的看法,商业银行里面有没有,或者说可不可能,有没有理由向首套房房贷加息?我的基本看法是这样的,现在首套房首付已经由20%提高到30%,七折利率已经提高到常态,现在在基准利率基础上又上调了5%10%,这毫无疑问加重了一些人购房负担。而且买首套房都是刚性需求,如果说二套房,三套房,甚至炒房的人,你对他停止贷款都是可以理解的,对刚性需求买首套房的人,本来收入就比较低,想通过银行融资来买一套属于自己生活的房子,但是现在即便是这种情况,对于他而言,现在看来也变得越来越困难了,因为利息在不断上升。从银行角度好象是有道理的,一个方面银行要执行国家的一个紧缩政策,就是要提高利率,就是要回笼现金。另外一个银行本身也是一个经济单位,银行也要赚钱。现在我们知道银行的钱非常紧张,整个民间信贷里面资金的利率远远高于银行的利率,所以在这种情况之下,银行里面已经不想再搞什么优惠利率,银行里面已经不想把钱贷给买房人,它除了这个以外,有赚更多钱的渠道。还有一个重要的原因,也有专家这么看,银行对房地产业的风险评估已经发生比较大的变化,原来认为把钱带给房地产开发商,贷给买房人按揭是没有问题,但是随着调控进一步深入,银行认为现在再把钱贷给房地产开发商,已经承担越来越大的风险。在这种情况下,它不愿意把钱贷款房地产开发商,不愿意再贷给个人买房。一个非常重要的措施就是提高利率,高的你承受不起的话,你就不贷款了。

    我给大家讲的意思是什么呢?接近年底时候进一步放松的可能性不大。另外一个原因是什么呢?我还要讲9月份的CPI9月份的CPI仍然高大6.1%,今年年初时候,温家宝总理在政府工作报告里面说,今年我们要把通货膨胀控制在4.5%左右。现在三季度已经过去了,还是6.1%,而且9月份是6.1%8月份是6.2%,过了一个月才艰难的下降了0.1个百分点,6.14.5之间大家想想还有多大的距离,在年底这三个月里面能不能完成这个任务,我想非常困难。在这种情况之下,政策可能会继续收紧。

    另外一个问题是上半年很多城市土地计划完成率不低,下半年可能会增加土地供应数量。(PPT)这是更多的开盘,一些房地产开发商将在下半年增加开盘节奏,因为今年上半年尤其是前三季度,很多房地产开发商销售形势都不太好,在这种情况之下,他们把重点放在今年下半年,看看今年下半年有没有办法突进一下,完成前年销售目标。

    我在前不久时候我曾经发表一篇文章,题目叫“房地产开发商决战第四季度”,也就是前三季度任务完成的不太好,由于限购、限贷等问题,就像刚才给大家举个例子,准备销售60亿的企业,上半年过去了仅仅销售了12个亿,这严重影响了它的业绩,全年的经营目标可能无法完成,所以今年下半年可能增加它的推盘节奏。

    房地产开发商有销售的黄金季节,也就是金九银十。如果我们在座的各位对房地产的知识有点了解的话就会知道,每到9月份、10月份是任何一个城市里面房地产成交的旺季,众多城市都在这个时候搞房交会、住交会,为人们搭建一个良好的交易平台。当今年上半年包括前三季度销售形势不是很好时候,众多开发商把目光盯住金九银十。九月已经过了,十月已经过了三分之二还多,今年的金九银十好象没有出现。很多房地产开发商利用金九银十加大销售的数量,来完成今年的销售目标的任务也没有完成。今年的房地产市场可能跟以往有所不同,大家看看,你上一下郑州房管局的主页,郑州市房管局主页公布的有我刚才给大家讲到,郑州市目前也有不少房地产开发商采取一些促销措施,包括买房子送装修,买房子送家电,买房子送家具等一些办法,实际上房地产价格或多或少已经出现了松动。

    PPT)这是下半年的情况,供应在上升,如果需求跟不上的话,在这种情况之下,价格再大幅度上升的可能性已经不大。所以很多人问我说,房价怎么一种情况呢?就目前来看,房子像以前大幅度上升可能性不大,不少地方房价已经出现了下行的走势。我开始时候给大家开了两个图,从2008年到现在,全国城市里面房价变动情况,房地产景气指数变动情况,某种意义上说明我们行业整体上一个热度可能在逐渐降温。这是我们所讲到今年剩下的这几个月的情况。

      接下来我们看看中期,中期来看,很多企业还是对未来抱有充分的信心。有一个迹象表明,我们这一轮紧缩政策已经告一段落,国家目前不会放松政策,但是国家也不会再进一步收紧政策。这个我简单解释一下,我刚才给大家讲了,你们可能还有印象,从去年到现在,我们国家提高了五次银行存款利率,这个都是发生在去年下半年和今年上半年,从去年到今年,提高了13次银行存款准备金率,都发生去年和今年上半年,也就是七月份、八月份、九月份,包括即将结束的十月份,我们国家再也没有提高银行存贷款利率,这意味着政策在进一步收紧已经不太可能了。

    另外一个问题,我想告诉大家,就在前两天我们国家刚刚公布的数据,我们国家经济增长速度由9.7%下降到9.5%,由9.5%下降到9.1%。第一季度9.7%,第二季度9.5%,刚刚过去的第三季度9.1%,今年前三季度整个经济是9.4%,比去年增长10.4%相比下降了1个百分点。目前中国经济在收紧,因为投资下降,高速公路的投资停了,很多企业付不起工程款,付不起农民工工资,高铁建设因为高铁事故很多也停了,房地产也出现下降趋势,我们出口情况也不是很好。在这种情况之下,拉动经济增长的“三驾马车”中,投资、出口这两驾马车在减弱,消费问题,要想启动内需也非常困难。所以我们国家经济增长速度逐渐的回落,逐级的下滑,弄不好的话,我们经济增长速度还会跌到9%以内,所以这种情况之下,国家再想进一步再去提高银行存款准备金率,再去提高利率已经不现实,弄不好经济真的会实现所谓的硬着陆。在这种情况之下,虽然情况不好,但是人们也能够看到,也再糟不到那个地方去了,事实证明,我们国家下半年没有再提高利率,下半年没有提高存款准备金率。我们国家CPI已经开始往下走,GDP也在往下面走,所以再进一步采取紧缩政策,可能对经济民生造成比较大的伤害。在这种情况下,很多企业从中期来看还是抱有信心。

    另外一个利好消息是什么呢?我们国家土地供应量大幅度增加。大家可能不太清楚,我们国家每年为了支持房地产,到底供应了多少地?我们大家都知道有18亿亩耕地红线,这个温家宝总理多次强调,我们国家必须要维持18亿亩耕地,只有这个样子才能解决13亿多人吃饭问题。这个大家都清楚,我们国家目前是用世界上7%左右的耕地养活了世界上22%的人口,为什么要有18亿亩耕地红线呢,原因就要在于此。18亿亩是一个红线,不能逾越。我们认为国家基本建设用地、城市开发用地肯定在不断减少啊,实际上不是的。我们国家在住宅用地供应幅度非常快(PPT),2009年和2008年相比增长了47.2%2010年跟2009年相比又增加了64.1%,今年的计划跟2010年相比又增加了72.6%。这个数字是惊人的!你不是想把房价控制下来吗?你应该先控制地价,你把地价控制下来,你必须增加土地供应数量,只有增加土地供应数量,地价才能压下来。从2008年、2009年到2010年、2011年我们国家大幅度增加土地供应数量,今年增加了72.6%,这是一个什么样的概念呢?比去年增加的幅度约四分之三,但是增加的数量里面大量的用于保障性住房,用于中小套型的,用于中低价位的房子开发。这是今年的利好消息,也是未来的一个利好消息,国家供地数量进一步扩大,有助于扩大市场规模。

    还有一个问题,上市公司资金状况正常,龙头企业资金实力强劲,像万科、恒大等等这些公司,我不再讲了,刚才已经谈了他们一些问题。这一次调控我们国家整个房地产开发商呈现了一个什么情况呢?弱者逾弱,强者更强的局面,企业做大了,实力越来越强,就可以占有更大市场份额。我曾经到新乡搞一个活动,新乡一个开发商跟我讲,李教授,我们现在都有点吃不消了,有点受不了了。我说,为什么呢?今年到现在以来,恒大在新乡开发的楼盘已经三次上调价格。为了占领市场,已经调了三次价格。有人讲,今年万科销售面积可能赶不上恒大,但是万科销售的金额可能还要超过恒大,因为万科一般都在大城市卖房子,他卖一平方房子可能挣更多的钱,恒大在中小城市卖房。销售额上万科是第一,销售面积上恒大可能是第一,它通过上调价格以价换量,保证现金流。他们都讲,现在这个恒大在全国有这么大楼盘,在我们河南新乡、安阳、信阳、平顶山,包括郑州、洛阳都有它的楼盘。它这个地方降了,可能在其他地方补过来。本地经销商只有一个小区,可能就这一栋楼,它一调价就是满盘皆输。在这种情况之下,今年整个房地产开发日子不一样,有的利用这个机会在攻城略地,扩大自己的影响力,有的可能受到影响,呈现一种强者更强,弱者逾弱的情况。

    中期来看,未来五年房地产仍然会保持比较强劲的增长。有人预计,“十二五”期间,中国的经济增长速度会在8%以上,没有出现大幅度滑坡,这是我们国家房地产增长的基本面。另外一个就是我们看看这个数据,(PPT)国际货币基金组织预测,“十二五”期间,中国GDP可能放缓,但是仍然可以在9%以上。这个跟刚才预测的数据不完全一样,但不管怎么讲整个经济增长仍然不错。(PPT)这是“十一五”,这是“十二五”期间经济增长速度,我们看一下,“十五”期间平均每年9.8%,“十一五”平均每年增长速度11.2%,进入“十二五”以后估计可能跌破10%,但是这在世界上仍然是非常快的增长速度,这是我们国家房地产开发非常重要的一个基本面。

    另外一个方面是结构要调整。虽然整体而言,房地产开发企业对未来还抱有信心,但是北、上、广、深这四个城市里面房地产已经明显的降温,很多房地产开发商已经把主要资金、精力、购地情况、开发重点逐渐转向二三线城市,包括一些地县级城市。就像刚才郑州数据一样,郑州市销售额下降幅度要超过郑州市郊县,整个郑州范围之内,包括郊县销售额下降情况要远远超过河南省情况。这意味着什么呢?越是过去热点的地区,我们国家越是调控。调控的结果是这个地方的购买力、购买欲望,这个地方的投资需求逐渐转到其他城市里面去了。像我们国家四个一线城市北、上、广、深的成交量在快速萎缩,包括郑州在内在限购的一些二线城市成交数量也在40%——50%的萎缩。相对应周边地市,包括一些县的房地产的发展逐渐成为了热点。我刚才给大家讲了尉氏的土地可以拍到120万一亩啊,为什么内黄也可以到100万左右一亩啊,主要是一种翘翘板效应、一种挤出效应。当我们这个城市受到限购时候,一些购买力、一些开发商逐渐往周边分流。我们国家最早采取限购的城市一个是深圳,一个是广州,深圳和广州采取限购措施以后,离它们不远的东莞房价开始大幅度上升,成交面积也开始大量上升。为什么呢?这就是一种挤出效应。未来的形势虽然没有发生本质的变化,但是结构要调整,过去发展的热点,过去投资、投机的重点逐渐可能将会降温。

    接下来我想大家简单谈谈,为什么房地产热点会梯次向下?前天我在郑州房管局开会时候见到建业集团总经理,因为他作为我们河南省有代表性的开发商,他的总经理也是郑州房管局一个顾问,我问他,整个建业今年销售情况怎么样啊?他说,销售情况不错。我问他,为什么销售情况不好呢?因为销售重点放在河南省一些三四线城市。建业作为我们河南省一家上市公司,胡葆森早年确定了一个省域化发展趋势,我们河南有一个上市公司,本土企业,一个是建业,一个是鑫苑,建业是在香港上市的,鑫苑是在美国上市的。我想告诉大家,这两个公司的整个发展战略完全不一样,胡葆森就在河南发展房地产业,他说如果用最简单的字介绍我的企业的话就是六个字“在河南,做地产”,向下向下再向下,目前在河南十八个地市有它的分支机构,都有它的分公司。他逐渐向下,向下,再向下,就是这样一种发展战略。他的总经理跟我说,我们销售数量之所以还能够顺利完成目标,最根本原因在于我们把销售重点没有放在郑州市,放到了地市级市场,这个市场的的确确是今年销售的热点。鑫苑这个企业就在我们河南郑州,除了在郑州以外,它在青岛、宁波、成都,走到省外去了,而且在省外省会城市,在省外比较发达的二线城市开发房地产,这就是鑫苑模式跟建业模式的不同,这就是经营战略的不同。今年过了春节以后,我们在开了一个房地产商会的新春理事会,各个公司的主要负责人都参加了,其中在那个地方见到了胡葆森同志,他讲话说,现在看来我建业一开始制定的梯次向下这个发展战略是正确的。因为房地产发展不可能永远在一线城市,会转到二线城市,也不可能永远在二线城市,会转到三线城市、四线城市。现在看来,这种提早的战略布局,在国家政策还没有出台之前,他已经完成了在河南省所有地市的战略布局,今年这种布局发挥作用了,这些地市的开发为他今年顺利的完成任务提供了保证。如果他把目标仅仅放在郑州市,郑州市一限购,那很显然,远远不能完成今年销售任务。所以讲梯次向下是一个发展趋势。

    去年国家发了一个文件,提出新兴城镇化。卢展工书记到河南以后搞了一个中原经济区建设,中原经济区建设就是要三化协调,城镇化、工业化、农业现代化。在三化协调发展里面,城镇化是引领。这个卢展工书记讲了,我们郑州的连维良书记也都在讲这个东西,以新兴城镇化来引领三化协调发展。新兴城镇化就是不光发展大城市,还发展中小城市,这个地方将成为房地产发展的热点。

    除此以外,中小城市自身的一些原因也造成了这些地方房地产要滞后。我们到县城去走走看看,到地级市看看,与郑州市之间存在明显的落差。这种落差要补起来,差别比较大时候,购买力可能就会出现。这些城市房地产发展相对来说比较落后,这些城市里城市化进程需要推进,城市化需要升级,这些城市还没有出现老年化的趋势。这里我解释一下,越是像北京、上海等城市老年化越严重,很多已经呈现“四二一”倒金字塔结构。越往下面来,城市里面年龄结构相对来说年轻,年轻有创造力,年轻有购买力,年轻对房地产有更多的需求。另外一个地方政府对房地产也有大量的支持,还有就是这些城市面对舆论压力比较小。各位很少见到在中央电视台报道报道许昌的房价涨的怎么样,洛阳的房价涨的怎么样,这就不是一个关注的焦点。在房管局开会时候王局长讲,现在房地产不是一个热点,房地产都成为了一个焦点。为什么不是热点,是一个焦点呢?因为太热被烤焦了,所以成为焦点。我们注意啊,我们国家房地产焦点还是四大城市——北、上、广、深。你看看中央中央电视台第二套节目,上面从来没有说房地产一句好话,说到一个城市里面就是批评,说房价太高,政府无能,控制不住,开发商唯利是图。没有讲一句好话背后是什么呢?这个城市里面的政府、房地产开发商承担了非常多的来自舆论的压力,谨小慎微啊。对二三线城市来说,舆论压力比较小,留出了一个比较宽松的空间,这个空间有助于为房地产的发展提供一个比较良好的环境。所以说梯次向下不是说没有一点道理。

    PPT)这仍然是对我们国家经济未来的一个预测,这个大家简单看一下。

    接下来看长期,刚才讲中期,我们要判断未来,今年下半年怎么样,中期怎么样,长期又怎么样。(PPT)看看这个图,前面的朋友可以看到,有很多点组成,每个点代表一个城市,最右上房代表上海,这个代替北京,这些代表其他一大堆城市。这个代表的是GDP的大小,这个代表商品销售额的情况,通过这个图你能看到什么呢?你会发现一个问题,GDP越高的城市里面,商品房销售额也越高,GDP越低的城市,商品房销售额也越小。也就是说,这两个之间存在一种高度的正相关的关系。所以大家想,GDP的增长一定会带动房地产销售额的增加,房地产销售额的增加一定会推动GDP的不断上升。我们国家未来的经济要不断发展,GDP在不断上升,GDP的带动之下房地产业、房地产销售数量也在不断增加。不是说今年下半年我们告诉大家,短期是这种情况,我们国家今后房地产会告一段落。房价不一定,也可能有所松动,但是房地产销售面积和金额不会因此就告一段落。随着经济的不断发展,房地产业未来的前景应该还是趋于乐观。

    PPT)我们再看看这个数据,有研究表明,如果中国GDP增长1%,带动商品房需求约是1.2%。另外一个,居民收入增加1%,它将会促使商品房价格上涨0.72%。这是多年研究表明,随着我们GDP增长,它会带来房地产需求的增长;随着人们收入的增长,它会带来房价的上升。这是一种相关关系。

    接下来再看另外一个问题,未来为什么中国房地产业绩还有相当大发展的空间?你可以看看这个图(PPT),我给出一个概念,叫了纳瑟姆曲线。纳瑟姆他是一个美国学者,他在研究城市化进程时候,他发现一个奇妙的现象,就是有两个拐点,一个是拐点是30%,另外一个拐点是70%。也就是说当一个国家城市的人口低于30%时候,一个国家的城市很小,城市也很少,城市缺乏吸引力,人们进城与不进城市无所谓,积极性不高,进程速度比较慢。当一个国家城市人口超过70%时候,有相当多人住在城市里面,城市的问题在逐渐暴露,城市里面不再是社生活的天堂了,城市的吸引力又开始下降,所以人们进城的速度又开始慢下来,最快的时候是人口超过30%和低于70%的时候。

    为什么要讲这个东西呢?我告诉大家,中国房地产发展最根本的一个原因来自于城市化,如果我们还像当年毛泽东时候搞知识青年上山下乡,不但不让农村人进城,还让城市人到农村去。那样的话城市里面就不会有房地产业,城市里面也没有必要盖那么多房子。房子里面之所以盖那么多房子,房价之所以在不断上升,是因为众多的农村阶层有一个梦想,他们也想有朝一日离开农村到城市来,享受城市的现代文明。去年我们国家上海搞了第四十一届世博会,世博会的主题就是“城市让生活更美好”。为什么人们都有一种梦想离开农村到城市呢?因为城市能使生活变的更美好,孩子可以享受更良好的教育,可以有更多获得就业和争取收入的机会,可以有更多的看病啊,社会保障的机会。总是有很多人里农村来到城市,这是我们国家房地产发展最根本的原因。我想告诉各位,这个过程不是均匀的,它分为几个阶段:第一个阶段比较慢,第二个阶段最快,第三个阶段又慢下来。(PPT)我们国家目前处在这个阶段里,我告诉你这个数据,截止到2010年底,我们国家原来公布的数据是47%多一点,后来核对的数据是49%多一点,就是全国有49%的人长期居住在城市。我们河南省原来估计的数据是37%,后来核对之后大约是39%,河南省范围之内,大概有39%的人住在城市。所以我们河南城市化水平低于全国城市化水平约10个百分点。不管我们河南,也不管是全国,都已经超过了30%,都已经超过了这样一个拐点。我们看看中国城市化的进程,1949年到1977年,每年增长的速度非常缓慢,0.28个百分点;1978年经济体制改革开始到1995年进入第二个阶段,为0.46个百分点;1996年以后为1.35个百分点,远远超过0.460.28。为什么1996年以后我们国家城市化开始加速推进呢?道理很简单,因为1996年时候我们超过了30%。所以说规律就是规律,目前中国是严格的按照纳瑟姆曲线在进行。当你低于30%的时候,没有办法,你的城市化进程就是很慢,当城市人口口超过30%时候就进入加速时期,而且目前我们国家正是处在加速时期。

    当然了,我顺便给大家讲,有朝一日,中国经济不增长了,像日本那样,有朝一日,中国成城市化结束了,也像日本那样,中国房地产业才真正的逐渐告一段落,尤其是开发的开始逐渐的告一段落。开发结束后还有房地产吗?还有房地产,开发结束以后一个国家的房地产主要靠二手房交易来支持。美国要每年卖出去一百套房子的话,有98套是二手房,二套是新房。在美国,该进城的人都已经进城,城市里面的人住七八十平方的房子,还要开发商干什么呢?开发房子卖给谁呢?但是我们国家目前还不处在这个阶段,所以有人预计,2001年到2010年房地产业的黄金十年已经结束,当时我们接下来应该白银20年。这20年到底怎么算出来的呢?也可以简单的跟大家算一笔帐,假定说2010年底我们城市化水平按照50%来算,如果说我们的城市人口也到70%,还有20个百分点。如果一年进入城市的人口占1%,刚好需要20年的时间。白银20年是怎么算出来的?中国人口由现在的49%左右到70%,城市人口会逐渐慢下来,约需要20年时间,这是20年的时间就是我们国家房地产发展剩下的20年时间。在过去的黄金十年里面,这也与我们国家的城市化密切相关。一个国家房地产要不要发展,能不能发展,取决于两个基本面:一个是经济是不是仍然在快速增长,GDP是否在快速增长;第二个,基本面城市化进程是不是在快速推进,到什么时候结束?大家把这两个问题看清楚了,我想对房地产未来的走势、把握应该了解的基本差不多。

    最后一个问题,我讲讲712号最新的政策,712号这天,当2011年过去半年的时候,温家宝总理主持召开了国务院常务会议专题分析当前房地产形势,尤其是上半年房地产形势。其中发现两个问题,第一个问题,房价没有调控落实到位;第二个保障性住房任务好象有一点完不成的意思。北京开完这两个会之后,李克强马上要河北去,专题调研保障性住房完成的问题。因为这个任务不好完成啊,首先地方政府手里没有太多钱了,因为地卖的不好,收入下降。另外有很多保障性住房不赚钱,很多房地产开发商对保障性住房不感兴趣。在这个节骨眼上,温家宝总理主持召开这个会议,开会结束以后,公布了五条。(PPT)大家可以简单看一下,第一条,严格落实地方政府房地产调控和住房保障支策。要地方政府切实负起责任来,第一个要做好调控,控制好房价。第二个,住房保障职责,不折不扣完成你那个地方从政府领到的保障性住房任务。第二条,专门讲保障性住房的问题,确保今年1000万套保障性住房落实。这个1000万套保障性住房再讲的详细一点,不是说今年要建成1000万套,而是说要开工1000万套。不是说要到12月底时候开工1000万套,而是在11月底时候要开工1000万套。啥叫开工呢?挖个坑算不算开工啊?因为要博弈啊,任务完成是非常困难的。北京那边是有条件的,假定说保障房小区需要投资多少房,如果你投资达不到30%,达不到40%,那就不算开工,你说开工不算,挖个坑你才投入多少?开工总是要完成一定土方,完成一定的建设任务之后才能叫开工。第三条影响比较大,严格实行差别化政策,已经实行限购的政策继续执行限购,房价上涨过块的二、三线城市也有必要采取限购措施。这个弄完以后我们河南省很多城市里面很惶恐、很害怕,其中包括洛阳、新乡、平顶山,这些城市都是我们河南省房价涨的比较快的。因为河南只腐有一个城市限购,限购之后郑州房地产市场马上降温了,周边市场开始热了。温家宝讲话说,那些个房价上涨过快的该限购的也要限购。所以搞的这些城市都很害怕,我印象非常深,一天之内我应邀到两个地方研究房地产问题,一个是在新乡,一个是洛阳,都是重点城市。这是一个非常重要的一个政策,还有另外一个,关于用地计划问题。还有关于资金问题,由于时间问题我也不再多讲了。这是我们讲的开会之后的五条政策。

    接下来我们看看专题政策,尤其是关于限购范围扩大。国五条发布以后,住建部7月底给各个省发了一个文件,包括我们河南省住建厅,要求河南省住建厅在河南省18地市进行排查,在820号之前要把排查的今年上半年价格上涨的情况报到住建部。其中给了五条标准,符合这个标准两条的可能要被限购。除了郑州以外,洛阳也要被限购,平顶山也要被限购,洛阳、新乡也要被限购啊。我给你五条标准,符合两条的你要给住建部报告,住建部来决定是否限购。

    这个时候为什么要出台这个政策呢?限购令主要的目的是为了压制金九银十。因为国家要调控,俗话说打蛇打七寸,每年金九银十是房地产销售的重要季节,在这之前先释放一个信号,要降温了。一些地方要蠢蠢欲动的话,先冷静考虑考虑,这是一个。另外一个,瞄准了二、三线城市,限购城市限购的话,其他城市里面房价涨起来。哪些城市会限购呢?主要是一些房价涨的比较快的大城市的周边城市。像深圳、广州限购以后广州限购以后,东莞房价涨的很快,所以很东莞很快进入了限购范围。因为它就在大城市周边,很多资金都进去了。

    限购令力度有多大?现在看来没有怎么执行,当时是雷声大,雨点小。我刚才讲了,我国政府也很矛盾,要不要严格执行限购政策,很矛盾。我可以告诉大家,这个我本人编的有一本杂志,叫《楼市气象》,这个是我们河南省住建厅主管,房地产业商会主办的,由福布斯广告公司投资,我本人主编的杂志叫《楼市气象》。各位在一些咖啡厅等一些高档场所可以看到。其中最新一期马上要出来,卷首语是我写的,卷首语就叫“限购的纠结”。我讲的意思是什么呢?虽然说7月底到8月份我们要出限购令,限购范围进一步扩大,但是实际上一直没有做好。中间只有两个城市主动出来限购,一个是台州,一个衢州,但是它的限购令非常宽松。准备采取限购令以后,有两个城市主动说我们准备限购。这两个城市为什么限购,怎样限购呢?这两个城市都是浙江的城市,有人说出身不好,因为浙江是我们国家房地产投资跟投机的重灾区,房价上涨的重灾区。浙江有11个地级市,在北京没有出台政策之前,浙江4已经有6个地级市被限购,河南只有一家郑州。这六个是杭州、宁波、温州、金华、绍兴、舟山,剩下的有台州、衢州、嘉兴、湖州、临水。这次台州、衢州房价涨的也不慢,与其说强制被限购,不如说主动一点。

你们看一看,台州只限新房,不限二手房,这不是很宽松吗?新房限制第三套,二手房随便买。衢州限第四套房,一、二、三套随便买。这样一个政策,北京政府也算是限购了。所以我说雷声大雨点小就是这个意思,政府实际上面临这个事情也很矛盾。

   限购能不能放松呢?佛山事件就是一个朝令夕改的闹剧。1011号时候,佛山下发了一个被外界解读为放松限购的通知,成为全国限购放松第一城,但是在当天晚上11点半时候突然说这个政策不执行。我们说朝令夕改,早上挂出来的政策,晚上改。但是注意一点,它这个通知题目说的很矛盾“关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知”,给人乍一看,好象是进一步严格政策,实际上是放松了。(PPT)这是它的五条政策,总之而言,实际上是放松了。放松以后来自于方方面面的压力,尤其是上的压力,又临时性的取消了。

    我给大家讲这两个事例就是在告诉大家限购的纠结,一个方面中央政府要求扩大限购范围,但是限购政策非常松。对限不限购,限购严不严,睁一只眼,闭一只眼。当你真正想通过限购红线时候,它又是绝对不允许的,佛山就是一个例子。台州、衢州睁一只眼、闭一只眼的例子,佛山是要严格执行限购的例子,政府也处在纠结的过程当中。这样的有种犹豫的态度,徘徊的政策到底会对我们国家产生什么样的影响呢?也许这个政策持续一段时间之后,都不再执行的。尤其是限购政策,被很多人解读为行政命令的政策,不符合目前我们国家整个房地产市场发展的趋势。(PPT)这是我刚才讲的整个限购最后的结局,在距离文件正式实施只有30多分钟时候被叫停。

    最后有这样一句话,所有的政策,尤其是被认为最有效的调控政策——限购政策,实际上是一种行政命令的政策,这个政策是一个治标不治本的政策。最后我想引用温家宝总理在91号《求实杂志》上发表一篇文章的一句话作为今天讲座的结语,房地产发展到哪个地方去,我们国家今后对房地产调控的政策有哪些,限购的政策会不会被取消?现在的政策会不会继续执行?这都是需要进一步研究。温总理讲,利用目前房地产相持的这段时间,就意味着什么呢?意味着房地产成交数量在萎缩,房价还没有真正降下来。房地产作为一个民生问题,人们没有得到最终解决,我们利用这段时间,抓紧研究房地产和制定促进房地产市场稳定、健康发展治本之策。前面的就是治标之策,都是权宜之计,我们现在正在研究治本之策,这一点需要有关部门和地方政府深入领会并认真落实。

    利用大约两个小时的时间,讲一点有关房地产的问题,主要是讲一些数据,讲一些知识,也有一些是个人观点,希望对我们在座各位理解房地产,理解房地产调控有些帮助,不到的地方,各位批评执政,课就讲这么多,谢谢大家。

    主持人:今天我们讲座就到这里结束了,感谢李老师为我们大家带来的精彩演讲,对大家到来再次表示感谢!